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高房价的苦恼不止现代人有,宋朝早就实行“限购”了 2017-10-12 11:36:41   作者:吴钩      来源:搜狐   已阅读
  宋朝是中国古代商品经济发展的顶峰,宋人对市场机制很熟悉。在这样一个社会,宋朝首都开封府也遇到了如今“北上深”高房价之难题,京师许多高官也买不起房。但即便是市场经济,宋政府也不敢任由房价猛涨,“限购”、“鼓励租房”等政策早已有之。让我们回到千年前,看看宋人如何找到“容身之所”。

  ◎作者 | 吴钩

  ◎来源 | 本文摘自《原来你是这样的宋朝》(长江文艺出版社2016年9月)

图片版权归原作者所有     历史上,房地产市场最活跃的时代,非两宋莫属。当时的房地产换手率极高:“贫富无定势,田宅无定主。”为满足频繁的房地产交易,宋朝城市满大街都是房地产中介,叫做“庄宅牙人”。     为什么宋朝的房地产市场这么活跃?不必奇怪,宋代商品经济发达,城市化方兴未艾,人口流动频繁,跟今天的趋势一样,宋人发迹后也喜欢往大城市挤。南宋的洪迈观察到——     “士大夫发迹垄亩,贵为公卿,谓父祖旧庐为不可居,而更新其宅者多矣……自村疃而迁于邑,自邑而迁于郡者亦多矣”。一个人从农村搬到城市,首先必须解决的就是栖身之所,或购房或租房,催生了一个火爆的房地产市场。   图片版权归原作者所有     据包伟民的估算,北宋后期,汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里(单位下同);南宋淳祐年间,临安府市区内的人口密度约为21000,咸淳年间,甚至可能达到35000.今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下,东京与广州市区的人口密度为13000,北京约为14000.换言之,宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。     如此之高的城市人口密度,势必导致大城市的商品房供不应求,房屋的销售价与租赁价越推越高。北宋前期,汴京的一套豪宅少说也要上万贯,一户普通人家的住房,叫价1300贯;而到了北宋末,京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯,以购买力折算成人民币,少说也得5000万元以上。     难怪宋人要感慨说,“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价,非熏戚世家,居无隙地”。   图片版权归原作者所有     01
  租房族     由于首都房价太高,宋政府又没有为所有京官提供官邸,所以许多宋朝官员都买不起京师的房子,只好当了“租房一族”,有北宋名臣韩琦的话为证:“自来政府臣僚,在京僦官私舍宇居者,比比皆是。”     欧阳修官至“知谏院兼判登闻鼓院”,相当于上议院议长兼国家直诉法院院长,还是只能在开封租房子住,而且房子非常简陋,他曾写诗发牢骚:“邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。”     当过御史中丞(相当于下议院议长)的苏辙,也买不起房子,一直住在出租屋。他的朋友李廌乔迁新宅,苏辙写诗相贺,同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”:“我年七十无住宅,斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年,宅成可作十年客。人寿八十知已难,从今未死且磐桓。不如君家得众力,咄嗟便了三十间。”     直到晚年,苏辙才在二线城市许州盖了三间新房,喜难自禁,又写了一首诗:“平生未有三间屋,今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅,不辞暑月卧斜阳。”   图片版权归原作者所有   苏辙     在那个时代,连宰相都要租房子。祝朱熹考证说:“且如祖宗朝,百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋。”宋真宗时的枢密副使(相当于副宰相)杨砺,租住在陋巷,“僦舍委巷中”,他去世时,宋真宗冒雨前往祭拜,发现巷子狭窄,连马车都进不了,“步至其第,嗟悯久之”。     直到宋神宗时,朝廷才拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸。这批官邸,只有副国级以上的宰相、参知政事、枢密使等官员才有资格入住。部长以下的官员,还是“僦舍而居”。     02
  开发商     由于租房需求旺盛,宋朝城市的租赁市场一直很火爆,要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租,基本上就衣食无忧了,司马光做过一个估算:“十口之家,岁收百石,足供口食;月掠房钱十五贯,足供日用。”     每个月15贯的租金收入还算是少的。南宋时,建康府(今南京)的“有房廊之家,少者日掠钱三二十千”,每天收到的房租至少有二三十贯。因此,宋朝的有钱人家,几乎都热衷于投资房地产(另一个投资热点是放贷业)。现在的房地产开发商基本上都是盖房子出售,宋代的开发商则是盖房子出租。   图片版权归原作者所有     有些贪婪的官员,违规经营房地产业,如徽宗朝的宰相何执中,“广殖赀产,邸店之多,甲于京师”,“日掠百二十贯房钱”,每日租金收入有120贯,月入3600贯,是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害,“田园第宅富拟王室,房缗日掠数百贯”。     但最具商业头脑的开发商还得算真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮,冰柜街地势低洼,经常积水,同僚都笑他傻。其实丁谓很聪明,他在宅基地附近开凿了一个大水池,既可将积水蓄于一处,挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后又修建了一座桥,再向朝廷奏请开辟保康门为通衢,很快冰柜街便成了汴京的繁华地段,地价与房价都蹭蹭往上涨。而丁谓的房子恰好处于商圈的要害位置,“据要会矣”。     宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府,眼看着房地产市场如此有利可图,也积极投身进去,在都城与各州设立“店宅务”,专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年(1017年),汴京店宅务辖下有23300间公租屋;天圣三年(1025年),京师公租屋的数目又增加到26100间。     宋政府设“店宅务”经营公租屋,目的有三:     一是分割房屋租赁市场的利润,以增加财政收入。     二是将公租屋的租金设为专项基金,用于维持当地的公益事业。     三是为城市的中低收入者提供基本住房。     相对于私人放租的高档房屋,“店宅务”的房租比较低廉,天禧元年开封府一间公租屋,每月租金约为 500文;到了天圣三年,在物价略有上涨的情况下,租金反而降为每间每月430文。当时一名摆摊做小买卖的城市底层人,月收入约有3000文,每月四五百文钱的房租,还是负担得起的。   图片版权归原作者所有     03
  房市调控     房子不仅是开发商与政府的摇钱树,更是居民生存于社会必不可少的容身之所,因此,宋政府也不敢放任房价一再飙升,动用行政手段干预市场是少不了的。     今人见识到的“限购”政策,其实宋朝政府已经在使用了。宋真宗咸平年间,朝廷申明一条禁约:“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋,希望将申购公屋的机会留给一般平民。     宋仁宗天圣七年,宋政府又出台“第二套房限购”政策:“诏现任近臣除所居外,无得于京师置屋。”现任高官除了正在居住的房产之外,禁止在京师购置第二套房。   图片版权归原作者所有     由于两宋时期大城市的房屋自住率不高,“租房族”数目庞大,宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上,时常发布法令蠲免或减免房租,如大中祥符五年(1012年)正月,“诏:以雪寒,店宅务赁屋者,免僦钱三日”。     不过,有时候,宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金,如北宋至和元年(1054年)二月,仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪,委长吏详酌放官私房钱三日,岁毋得过三次”。但是,这里的“度”需要政府把握好,否则势必受到业主的抵制、市场的报复。     南宋末有一位叫做胡太初的官员,就对政府频繁放免房租的做法提出非议:“不知僦金既已折阅,谁肯以屋予人?积至塌坏倾摧,不复整葺,而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”     意思是说,官府老是要求业主将租金打折,那今后谁还愿意将房屋租给别人居住?就算租出去,房屋坏了,业主也必不愿意掏钱修葺,最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民,其实是不知道“贫富相资”的道理。   图片版权归原作者所有     宋朝毕竟是商品经济很发达的时代,人们对市场的定价机制并不陌生,如叶适认为,“开阖、敛散、轻重之权不一出于上,而富人大贾分而有之,不知其几千百年也,而遽夺之,可乎?”     对富人的财产权,宋人也明确提出要给予保护,如苏辙痛骂王安石:“王介甫,小丈夫也。不忍贫民而深疾富民,志欲破富民以惠平民,不知其不可也。”所以才有明白人站出来非议政府的减租政策,强调“贫富相资”的道理。
编辑:小明
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