明清履行土地契约的三重保障

  明清时期,土地交易颇为频繁,保留下来数量众多、内容丰富的土地契约文书。目前,在安徽、福建、江苏、浙江、广东、广西、四川、贵州、甘肃、内蒙古等地发现的明清土地契约文书数量巨大,内容涉及土地占有、土地赋税、土地权利移转、租佃关系等,充分展示了明清土地交易的历史图景,为深入了解明清契约的履行和经济社会运行的实际情况提供了珍贵材料。在中国传统文化影响下,通过个人道德修为、社会关系制约、国家法律规范三重保障,明清土地契约得以顺利履行。

  当事人自觉履行契约

  明清时期,土地所有权发生了多重性结构变化,土地所有权和使用权产生实质性分离,由此出现了买卖、典当、质押、分产、租佃等多种类型的土地契约文书。这些土地契约虽然因为土地转移权属类型、乡间俗例的差异而各有不同,但是为了双方快速便捷交易,明清时期已形成类似标准化的“格式合同”。这种契约文书大致包括以下方面:1.订立契约双方的姓名、所属地域及详细地址;2.契约类型以及订立契约的原因;3. 标的物的实际情况说明(如土地的编号、数量、坐落、四至、租金、税额、面积等);4.标的物的价格以及交割方式、日期;5.标的物的附属物权属说明(如土地上的房屋、树木、水礁、鱼塘等都需一一注明权益归属);6.过割说明(即税额起割入册,交纳政府规定的交易税后正式过户);7.免责声明(申明标的物权属明晰,避免日后反悔或发生其他纠纷,通常会出现“今欲有凭,立此为据”的字样);8. 订立契约的日期;9. 订立契约人和中见人签字画押;10.其他附录事项(有的契约附有如田单、推单等相关证书)。

  这种契约几乎包含了民事合同的所有要件,对双方的权利义务进行了明确的界定和规范。例如,“明万历三十九年(1611)浙江会稽县叶汝兰与祁某某的绝卖契”,出卖人叶汝兰享有订立契约当日收到地价银180两的权利,同时应保证自己拥有出卖的两段山地的所有权;买受人祁某某则应向叶某交付价银,按照“推头通例”交纳契税完成过户后,即拥有该土地的所有权。又如“清道光十一年(1831)原典土地再典契”,出典人张序彩、张序舞、张序深兄弟三人获取土地典钱,同时要履行保证土地权属明晰、到期取赎以及如期不赎仍由承典人继续耕种等义务;承典人在享有五年耕作权的同时,要履行交付典钱10000文的义务。

  契约文书对当事人权利和义务的明确规范,对这一时期土地权属流转起到了重要保障作用。契约的顺利履行首先有赖于当事人的自觉自愿,取决于当事人是否重信守诺,是否能做到自我的道德约束。

  中人监督协助履行契约

  明清时期土地契约的顺利履行,绝不是仅仅依靠契约双方当事人自觉自愿地完成相关义务。实际契约履行过程中,当事人可能因为个中情由而中断或者撕毁契约,从而导致纠纷、争诉等。这就需要外部力量对双方进行监督,以协助契约的顺利履行。

  几乎所有明清土地契约文书中,都有“中人”“中见人”“中保人”“凭中”“居间人”等。中人扮演了中介、担保人、调解人、证人等多种角色。中人要保证卖主的土地所有权没有争议,要参与土地定价、土地贫瘠与否、土地大小等交易过程中实质性问题的讨论和鉴别。有些中人在促成交易方面颇有经验,他们会将也许并不太熟悉的交易双方约在一起“三面言议”,凭借自身的威望或者智识,说服当事人最终达成协议签订契约。在有些地区,中人对契约的履行承担连带责任。例如,直隶清苑县契约文书中明确写有中人“代保代还”字样。一旦契约出现纠纷或者争诉,中人有责任进行调解。中人凭借自身的社会地位和威望,以及对交易双方实际情况的熟悉,会督促双方履行相关义务,或者适时进行调停、斡旋、说合,尽力解决双方争端化解纠纷。如果调解无果,纠纷最终走向诉讼程序,官方在断案说理解决纠纷时也会传唤中人,听其说明契约签订过程中的详细情况,并以此作为最终定案止争的重要依据。中人的作用贯穿契约从签订到履行的整个过程,清人王棠曾评价说,不用中人则“事不成”“无取证”,生动反映了中人在契约的签订和履行过程中发挥着至关重要的作用。

  由此可见,中人在明清土地契约履行中不可或缺。中人的人选确定则是确保中人功能正常发挥的关键所在。中人通常由交易双方熟悉的亲戚朋友、宗族乡里有威望的长者、有地位的士绅群体来担任。这些人常常在日常生活中承担着教化乡邻、劝诫纷争的民间仲裁者职责。在传统中国社会,人人都生活在熟人关系网络中,在熟人面前人们一般会更加有意识地制约自己的言行,在与熟人交往时会一定程度地礼让谦逊。将中人引入契约关系中,既有助于消解熟人之间抹不开情面的尴尬,也有效制约了破坏契约履行情况的发生。当然,如果中人选任不当,则可能出现“勾串党棍硬作中人,强卖分肥”的局面。

  国家法律规范强制履行契约

  契约当事人的道德修养、熟人社会的中人情理制约,虽然做出了各种防范违约的预设,但并不能完全杜绝违约现象,也不能完全解决各种契约纠纷。作为保障社会规范正常运行的最后措施,法律会适时介入各种契约纠纷。

  双方合意达成的契约文书称为白契,也称为私契。经政府登记入册认可的契约文书则为红契,也称官契。通常红契附有由承宣布政使司统一印制的官府收取契税的证明——契尾。契约经过交契税盖官印后,买受人即可持往过户,过户后,产权转入买受人名下,买受人同时承担相关赋税。《明律·户律·田律》规定:凡典买田宅,“不过割者,一亩至五亩笞四十,每五亩加一等,罪止杖一百,其田入官”。这项法律规定执行情况相当灵活,没有交过契税的白契和已经交过契税的红契长期并存,具有同样的法律效力。

  清代乾隆年间,土地流转加快,交易频繁,兼并严重,苏州等地甚至出现土地“十年之间,已易数主”的现象。由此导致的脱逃赋税、“一田数号”等现象严重影响了国家财政收入和社会秩序。因此,清政府开始严厉打击白契、大力推广红契。清《户部则例》规定:“凡民间置买田宅,于立契之后,限一年内呈明纳税,倘有逾限不报者,照例究追”;“凡置买田房不赴官纳税、请粘契尾者,即行治罪,并追契价一半入官。仍令补纳正税。”之后,考虑到“晓谕未周,或以地居僻壤,不能尽知例禁”等,将报税期限宽限为三年,特殊情况还可“再展限一年”。

  按照《大明律》和《大清律例》的规定,卖方违背诚信原则,重复典卖土地,中人若知情,则与卖地者同罪。洪武三十年(1397)颁布的《大明律·户律二·田宅》中的《典买田宅》规定:“若将已典卖与人田宅朦胧重复典卖者,以所得价钱计赃,准窃盗论,免刺,追价还主,田宅从原典卖主为业。若重复典卖之人及牙保知情者,与犯人同罪,追价入官。不知者不坐。其所典田宅、园林、碾磨等物,年限已满,业主备价取赎。若典主托故不肯放赎者,笞四十,限外递年所得花利,追征给主,依价取赎。其年限虽满,为主无力取赎者,不拘此律。”对于违反诚信原则,重复典卖田宅的行为,《大清律例》中的《典买田宅》条与《大明律》有着几乎相同的处罚措施。明清通过逐渐强调红契的重要性与合法性,以及加大打击契约履行中的违法行为的力度,确保了民间土地经济活动的正常进行。

  传统中国是一个农业国家,仰事俯畜皆赖于耕作力田,土地问题直接关系到赋税征收、人口变迁等重要问题。明清时期在充分考虑社会实际情况的基础上,优先尊重土地交易当事人的意愿,同时辅之以熟人社会网络关系制约,更有国家法律制度加以规范,尽可能保障土地交易流转关系的安全稳定,从而实现稳定社会秩序的目的。

  (作者单位:中央民族大学法学院)
责任编辑:小萌
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